Asuntolainamallit konkreettisesti — Tasalyhennys, Annuiteetti ja Kiinteä tasaerä

Lainan lyhennystapojen vertailu konkreettisen asuntolainaesimerkin kautta.

Koska en aiemmin ymmärtänyt miten lainanlyhennysmallit käytännössä toimivat, niin päätin perehtyä asiaan ja opetella niiden erot. Halusin nähdä visuaalisesti mikä vaikutus viitekoronmuutoksella on kuhunkin lyhennystapaan ja milloin niissä lyhennetään pääomaa ja milloin maksetaan lähinnä korkoja. Tämä kirjoitus on oppimiseni tulos.

Esimerkissä tarkastellaan 150 000 € lainaa, jolle pankki on antanut 0,6 % marginaalin, joka seuraa hypoteettista viitekorkoa* ja mille se perii lisäksi 2,3 €/kk käsittelykuluja. Lainan takaisinmaksuajaksi on valittu 20 vuotta, eli 240 kuukautta.

Lyhennystapojen visualisoinnit ja laskelmat on tehty käyttäen Google Spreadsheetsiä. Kaavoissa ja siten myös tarkoissa euromäärissä on varmasti virheitä, mutta ne ovat niin pieniä, ettei niillä ole merkitystä lyhennystapojen keskinäiseen vertailuun tai niiden toimintatavan ymmärtämiseen.

Tasalyhennys

Tasalyhennyksessä lainan pääomaa lyhennetään joka kuukausi saman verran ja siten sen takaisinmaksuaika on kiinteä. Pääoman lyhennyksen päälle lisätään maksettavaksi jaksolle kohdistuva korko. Malli on kaikista tarkasteltavista yksinkertaisin ja helpoin ymmärtää.

Jos korkoprosentti pysyy tasaisena, niin maksettavan koron, ja siten kuukaudessa maksettavan summan, suuruus laskee ajan myötä. Tämä johtuu siitä, että lainapääoman määrä laskee ja korkoa tulee siksi joka kuukausi vähemmän maksettavaksi.

Jos taas korkoprosentti nousee laina-aikana, niin myös kuukausittain maksettavan summan suuruus kasvaa. Kuukausittain maksettavan koron määrä on suoraan suhteessa jäljellä olevaan korkopääomaan ja sen hetkiseen viitekorkoon.

Visuaalisesti lainanpääoman voi hahmottaa kuvaajasta valitsemalla jonkin kuukauden ja katsomalla siitä oikealle olevia sinisiä palkkeja. Niiden pinta-ala vastaa jäljellä olevaa lainapääomaa. Kyseisen kuukauden korkopalkin korkeus lasketaan tämän pinta-alan ja yksittäiselle kuukaudelle jaetun korkoprosentin tulona.

Kuukausittain maksettava summa

= tasalyhennys + korko

= (lainapääoma / laina-aika kk) + (jäljellä oleva lainapääoma * (viitekorko + marginaali) / 12 kk)

Kuukausittain lyhennettävä erä

= tasalyhennys

Tasalyhennysmallin kulut esimerkkilainalle ovat seuraavat:

  • Nollakorkoskenaario ja pieni marginaali: 6,39 %, 9 589 €
  • Hypoteettinen korkoskenaario*: 30,15 %, 45 220 €

Annuiteetti

Annuiteettilaina on tasalyhennyksen tavoin ajallisesti kiinteä lainanlyhennysmuoto. Annuiteettilainassa maksuerät pysyvät samansuuruisina, jos korkotaso ei muutu. Jos korkotaso muuttuu, niin silloin lasketaan uusi kuukausimaksuerä, jolla laina saataisiin tavoiteajassa maksettua.

Perjaatteena on, että aluksi maksetaan enemmän korkoja ja lopussa enemmän lainapääomaa. Annuiteetti on ennustettavampi kuin tasalyhennys, koska se tasaa hieman koronvaihteluita.

Annuiteettilainan laskentamalli on hieman monimutkaisempi, koska pelkästään kuukausittain maksettavasta erästä ei voi aivan suoraviivaisesti päätellä lainapääomasta tehtävää lyhennystä. Graafisesti annuiteetin toimintaperjaate on kuitenkin helpompi hahmottaa — tehtävän lyhennyksen osuus kasvaa kun korko pysyy samana.

Kuukausittain maksettava summa

= lainapääoma * (1 + korko per kk)^laina-aika kk *(korko per kk / (1+ korko per kk)^laina-aika kk),

jossa korko per kk = (viitekorko + marginaali)

Kuukausittain lyhennettävä erä

= kuukausittain maksettava summa − korko per kk * jäljellä oleva lainapääoma,

jossa jäljellä oleva lainapääoma = lainapääoma * (1 + korko per kk)^kk − kuukausittain maksettava summa * (1 − (1+korko per kk)^kk)/(korko per kk)

Annuiteetin kulut esimerkkilainalle ovat seuraavat:

  • Nollakorkoskenaario ja pieni marginaali: 6,51 %, 9 769 €
  • Hypoteettinen korkoskenaario*: 33,63 %, 50 449 €

Kiinteä tasaerä

Kiinteä tasaerä näyttäytyy lainan takaisinmaksajalle kaikista yksinkertaisimpana, koska joka kuukausi maksetaan täsmälleen sama summa. Kiinteä tasaerälaina joustaakin takaisinmaksuajassa jos korot nousevat ja alunperin 20 vuodeksi ajateltu takaisinmaksuaika venyy esimerkissä 7 vuotta.

Koron ja lyhennyksen suhde saattaa muodostua hyvinkin paljon jos korot nousevat. Ilman korkojen muutosta kiinteä tasaerä vastaisi samaa toteumaa annuiteetin kanssa. Kiinteällä tasaerällä korkojen osuus kuukausittain maksettavasta summasta saattaa kuitenkin kasvaa huomattavasti. Voi käydä jopa niin, että koron osuus nousee yli kuukausittain maksettavan tasaeräksi sovitun summan. Tällöin pankit taitavat sopimuksillaan velvoittaa lainaajan maksamaan ainakin vähintään koko kuukausittaisen koron tai vähintään lainan takaisinmaksua tarkastellaan yhdessä.

Laskennallisesti kiinteä tasaerä on helppo ymmärtää.

Kuukausittain maksettava summa

= kiinteä tasaerä

Kuukausittain lyhennettävä erä

= kiinteä tasaerä − korko

= kiinteä tasaerä − jäljellä oleva pääoma * (viitekorko+ marginaali) / 12 kk

Kiinteän tasaerän kulut esimerkkilainalle ovat seuraavat:

  • Nollakorkoskenaario ja pieni marginaali: 6,67 %, 10 029 €
  • Hypoteettinen korkoskenaario*: 45,11 %, 67 913 €

Vertailu

Vertailu lainojen toiminnasta ensin pienimarginaalisessa nollakorkoskenaariossa ja sitten skenaariossa, jossa viitekorko nousee ja laskee asteittain.

Tasalyhennys on kaikista nopeiten korkojen nousuun reagoiva lyhennystapa, eli se voi olla suuririskisin. Se on myös halvin, koska pääomaa maksetaan nopeimmin takaisin, eikä korkoa ehdi kertyä niin paljoa. Lainapääoman hinnaksi tulisi skenaariossa noin 45 200 €.

Annuiteetti maksaa vähän enemmän ja se siirtää skenaariossa korkojen noususta johtuvaa lainanhinnan nousua laina-ajan loppupuolelle maksettavaksi. Korkojen nousu ei aiheuta ihan yhtä suurta piikkiä takaisin maksettavassa summassa, vaan se jakautuu tasaisemmin pidemmälle ajalle. Vertailtavaksi hinnaksi tulisi noin 50 400 €.

Kiinteä tasaerä on näistä vaihtoehdoista kallein. Annettu skenaario pidensi laina-aikaa 328 kuukauteen eli yli 27 vuoteen. Toisaalta vaihtoehto on turvallisin, koska takaisinmaksusumma säilyy kiinteänä jokaisena kuukautena. Hinnaksi lystille tulee noin 67 900 €.

Nämä hinnat ovat esimerkkejä täysin keksityssä tilanteessa. Pankit ja rahoituslaitokset, tai niiden edustajat eivät voi latoa näin konkreettisia esimerkkejä pöytään, koska muuten niitä voisi kohdella kuluttajille tarjottavina hintoina. Koska minä en tarjoa kellekkään lainaa, niin voin tietääkseni puhua ihan oikeilla numeroilla. Ilman tätä konkretiaa asia jäisi kuitenkin epäselväksi.

* Hypoteettinen viitekorko

Visualisaatiota varten loin hypoteettisen korkokehityksen seuraavaksi 25 vuodeksi. Tavoitteenani oli saada visualisointiin selkeitä asteittaisia koronnostoja, joilla lainan käyttäytymistä olisi selkeämpi ymmärtää, ei niinkään ennustaa tulevaisuutta.

Skenaariossa viitekorko nousee asteittain 4 % ja pysyy siellä suunnilleen vuosina 8–10. Sen jälkeen se laskee, mutta vuonna 21 korko taas nousee hetkiseksi. Pankit testaavat lainanmaksukykyä puolestaan kiinteällä 6 % viitekorolla, joka ei muutu.

Radical existentialist with a humanistic vibe. Researcher of service development in organizations. Interested in customer value. Tweets @aarneleinonen

Radical existentialist with a humanistic vibe. Researcher of service development in organizations. Interested in customer value. Tweets @aarneleinonen